CNN Underscored đánh giá các sản phẩm tài chính như thẻ tín dụng và tài khoản ngân hàng dựa trên giá trị tổng thể của chúng. Chúng tôi có thể nhận hoa hồng thông qua mạng liên kết LendingTree nếu bạn đăng ký và được chấp thuận cho một sản phẩm, nhưng báo cáo của chúng tôi luôn độc lập và khách quan.
Khi mua hoặc tái cấp vốn cho một ngôi nhà, một trong những lựa chọn chính đầu tiên bạn sẽ phải thực hiện là bạn muốn thế chấp 15 năm hay thế chấp 30 năm. Mặc dù cả hai lựa chọn đều cung cấp khoản thanh toán cố định hàng tháng trong khoảng thời gian nhiều năm, nhưng có nhiều điểm khác biệt giữa hai phương án hơn là chỉ mất bao lâu để bạn trả xong căn nhà của mình.
Nhưng cái nào phù hợp với bạn? Hãy cùng xem xét những ưu điểm và nhược điểm của cả thời hạn thế chấp để bạn có thể xác định lựa chọn nào phù hợp nhất với ngân sách và mục tiêu tài chính tổng thể của bạn.
Thế chấp 15 năm và 30 năm có gì khác nhau?
Sự khác biệt cơ bản giữa khoản thế chấp 15 năm và khoản thế chấp 30 năm là thời hạn của mỗi khoản thế chấp. Thế chấp 15 năm cho bạn 15 năm để trả hết số tiền bạn đang vay để mua nhà, trong khi thế chấp 30 năm cho bạn gấp đôi thời gian để trả hết số tiền tương tự.
Cả các khoản thế chấp 15 năm và 30 năm thường được cấu trúc như các khoản vay lãi suất cố định, có nghĩa là bạn sẽ chốt lãi suất ngay từ đầu khi bạn nhận thế chấp và bạn sẽ giữ nguyên mức lãi suất đó trong suốt thời gian. bạn có khoản vay. Thông thường, bạn cũng sẽ có cùng một khoản thanh toán hàng tháng trong toàn bộ thời hạn của khoản thế chấp.
Vì những lý do chúng tôi sẽ giải thích bên dưới, các khoản thế chấp 15 năm thường có lãi suất thấp hơn các khoản thế chấp 30 năm và vì bạn đang thanh toán trong một khoảng thời gian dài hơn với một khoản thế chấp dài hơn, bạn sẽ phải trả nhiều hơn trong chi phí lãi suất tổng thể cho khoản thế chấp 30 năm.
Thế chấp 30 năm là lựa chọn phổ biến nhất đối với các chủ nhà ở Mỹ vì nhiều lý do. Nhưng một trong những lợi thế chính của nó là các khoản thanh toán được kéo dài trong một khoảng thời gian dài gấp đôi so với khoản thế chấp 15 năm, có nghĩa là các khoản thế chấp 30 năm có khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn. Những khoản thanh toán thấp hơn này giúp bạn dễ dàng mua được một căn nhà hoặc mua một căn nhà lớn hơn mà vẫn trong phạm vi ngân sách của mình.
Theo Juan Carlos Cruz, người sáng lập Tập đoàn tài chính Britewater ở Brooklyn, New York, thế chấp 30 năm là lý tưởng khi “số tiền vay lớn và phân bổ dần trong 15 năm khiến các khoản thanh toán quá nhiều để xử lý hoặc người mua muốn có thêm sức mua đối với một ngôi nhà lớn hơn mà họ có thể trả hết trong 30 năm thế chấp. ”
Với khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn, bạn sẽ có nhiều tiền hơn để chi tiêu cho các chi phí khác trong gia đình hoặc thậm chí bạn có thể sử dụng số tiền mặt dư thừa để quay vòng và kiếm nhiều tiền hơn.
“Nếu tiền của bạn có thể tạo ra mức trung bình hàng năm 8% trong 10 năm trên thị trường với danh mục đầu tư đa dạng – trừ phí cố vấn đầu tư và phí quỹ tương hỗ ẩn – tại sao bạn lại nhanh chóng trả khoản vay cầm cố 3%?” hỏi Carolyn Mescher, một CPA, và hiệu trưởng tại Dịch vụ kế toán Magnolia 313 ở San Luis Obispo, California.
Đầu tư số tiền mặt bổ sung bạn đang tiết kiệm với khoản thế chấp 30 năm so với thời hạn 15 năm và “sự khác biệt 5% giữa 8% bạn kiếm được và 3% lãi suất bạn đang trả sau đó sẽ cộng dồn trong 30 năm , ”Mescher giải thích.
Cruz thích thế chấp 30 năm vì nó mang lại cho bạn khả năng đẩy nhanh các khoản thanh toán theo lịch trình của riêng bạn.
“Theo tôi, chúng là lựa chọn tốt nhất và mang lại sự linh hoạt hơn nhiều so với các khoản thế chấp ngắn hạn bởi vì bạn luôn có thể chọn thanh toán sớm khoản thế chấp 30 năm mà không cần phải thực sự cam kết thế chấp 15 năm,” Cruz giải thích.
Một lựa chọn là nhận một khoản thế chấp 30 năm mà không có bất kỳ hình phạt trả trước nào, sau đó tính toán khoản thanh toán của bạn sẽ là bao nhiêu nếu bạn có một khoản thế chấp 15 năm và bắt đầu bằng cách trả số tiền đó hàng tháng. Điều này sẽ giúp giảm tiền gốc nhanh hơn và tiết kiệm được nhiều tiền lãi, nhưng nó sẽ khiến bạn có một lối thoát nếu tiền bất ngờ bị thắt chặt sau đó.
Cruz nói: “Nếu bạn làm theo phương pháp này, bạn luôn có thể hoàn lại khoản thanh toán hàng tháng nhỏ hơn nếu bạn gặp khó khăn về tài chính. “Bạn có thể di chuyển giữa hai khoản thanh toán mà không cần tái cấp vốn – điều này cũng sẽ giúp bạn tiết kiệm hàng nghìn đô la trong chi phí đóng.”
Trên thực tế, bằng cách sử dụng phương pháp này, bạn có thể đặt thời hạn thế chấp của mình thành bất kỳ độ dài nào bạn muốn. Cruz gợi ý: “Chỉ cần tính toán số tiền vay ban đầu của bạn theo các điều khoản bạn muốn trả trên lãi suất hiện tại của khoản vay, và sau đó thực hiện thanh toán thế chấp thông thường.
Hoặc, nếu bạn không có đủ tiền mặt để trả khoản thanh toán thế chấp cao hơn mỗi tháng, bạn có thể gắn bó với gói thanh toán 30 năm và chỉ cần thực hiện một hoặc nhiều khoản thanh toán bổ sung mỗi năm tùy ý. Chiến lược đơn giản này sẽ giúp bạn tiết kiệm hàng năm lãi suất bổ sung và điều đó dễ thực hiện hơn khi bạn bắt đầu với khoản thế chấp 30 năm.
Khi bạn mất nhiều thời gian hơn để trả khoản nợ tại nơi ở chính bằng cách kéo dài thời hạn thế chấp, bạn sẽ phải trả lãi nhiều hơn mỗi năm vì lãi suất được tính trên số dư còn lại của khoản vay.
Điều đó nghe có vẻ là một điều tồi tệ – và việc trả thêm lãi suất không phải là lý tưởng – nhưng có một lớp lót bạc. Mescher nói: “Nếu bạn chia nhỏ các khoản khấu trừ, như nhiều chủ nhà làm, bạn sẽ được khấu trừ khoản lãi thế chấp mà bạn đã trả trong năm,” Mescher nói. “Tiền lãi được trả nhiều hơn đồng nghĩa với khoản khấu trừ thuế lớn hơn.”
Tuy nhiên, điều quan trọng cần nhớ là lãi suất thế chấp chỉ được khấu trừ đối với khoản nợ thế chấp lên đến 750.000 đô la, mặc dù nếu bạn có một khoản thế chấp được thiết lập trước ngày 16 tháng 12 năm 2017, bạn có thể khấu trừ tiền lãi cho khoản nợ thế chấp lên đến 1 triệu đô la.
Nếu bạn đang mua một bất động sản cho thuê hoặc nếu bạn có thể chuyển nơi ở cá nhân của mình thành cho thuê sau này, sẽ dễ dàng hơn để chuyển lợi nhuận hàng tháng cho bất động sản với thời hạn thế chấp dài hơn và khoản thanh toán thế chấp hàng tháng thấp hơn.
Mescher giải thích: Để có được dòng tiền dương hàng tháng từ bất động sản cho thuê, thu nhập cho thuê cần phải vượt quá chi phí hàng tháng, sửa chữa và thanh toán thế chấp của bất động sản đó. “Với khoản thế chấp 30 năm, khoản thanh toán hàng tháng sẽ ít hơn, vì vậy bạn có thể đạt được dòng tiền dương ngay cả khi thu nhập cho thuê thấp hơn,” cô nói thêm.
Nhược điểm chính của thế chấp 30 năm
Nhược điểm rõ ràng nhất của thế chấp 30 năm là bạn sẽ mất gấp đôi thời gian để sở hữu nhà hoàn toàn, có nghĩa là thời hạn dài hơn cho đến khi bạn có tự do tài chính từ việc thanh toán nhà ở của mình.
Nhưng Nicole Rueth, giám đốc chi nhánh sản xuất tại Thế chấp Fairway ở Englewood, Colorado, cũng chỉ ra rằng việc thanh toán hàng tháng thấp hơn cho khoản thế chấp 30 năm đi kèm với một khoản chi phí bổ sung, với các khoản thế chấp 30 năm có lãi suất cao hơn. Kết hợp với thời hạn dài hơn, điều đó dẫn đến việc trả tổng lãi suất cao hơn nhiều trong suốt thời gian vay thế chấp của bạn.
Theo một gần đây Khảo sát thế chấp ngân hàng, lãi suất trung bình đối với khoản thế chấp có lãi suất cố định trong 30 năm hiện là 3,75% vào giữa tháng 1, cao hơn đáng kể so với mức thấp lịch sử mà chúng tôi đã thấy vào năm 2020. Nhưng trong cùng một cuộc khảo sát, lãi suất trung bình đối với các khoản thế chấp 15 năm chỉ là 2,92%.
Điều đó có nghĩa là bạn đang phải trả hơn 0,8% cho khoản thế chấp 30 năm, điều này nghe có vẻ không nhiều. Nhưng trên một ngôi nhà 200.000 đô la với khoản thanh toán trước 20%, bạn sẽ phải trả tổng cộng 37.781 đô la tiền lãi trong toàn bộ thời hạn của khoản thế chấp 15 năm ở mức 2,92%, trong khi cùng một ngôi nhà với khoản thế chấp 30 năm ở mức 3,75%. với tổng số tiền lãi khổng lồ là 106.754 đô la.
Mặc dù thời hạn thế chấp 15 năm không phổ biến như tùy chọn 30 năm, nhưng nó có một số lợi thế lớn đối với những người có khả năng chi trả các khoản thanh toán hàng tháng cao hơn. Lợi ích lớn nhất là thay vì thanh toán thế chấp hàng tháng trong 30 năm, bạn sẽ có toàn bộ số tiền được thanh toán và được thực hiện trong một nửa thời gian.
Thêm vào đó, vì bạn đang thanh toán khoản thế chấp của mình nhanh hơn, thế chấp 15 năm sẽ xây dựng vốn chủ sở hữu nhanh hơn. Vốn chủ sở hữu là giá trị tiền lãi của bạn đối với căn nhà của bạn, nghĩa là phần bạn sở hữu hoàn toàn, thay vì nó phải chịu thế chấp của người cho vay.
Việc có thêm vốn tự có trong nhà sẽ có lợi cho bạn nếu bạn bán nhà trước khi khoản thế chấp hết hạn hoặc nếu bạn cần vay thêm một khoản cho căn nhà của mình, chẳng hạn như hạn mức tín dụng mua nhà. Việc tái cấp vốn cho một khoản thế chấp hiện có cũng dễ dàng hơn nếu bạn có vốn chủ sở hữu đáng kể trong ngôi nhà của mình.
Người cho vay điều chỉnh tỷ lệ thế chấp của họ dựa trên mức độ rủi ro của khoản vay. Mặc dù có nhiều yếu tố họ sử dụng để thực hiện phép tính này, nhưng nếu bạn trả nợ gốc nhanh hơn, đây thường được coi là khoản đầu tư ít rủi ro hơn cho người cho vay và do đó bạn sẽ bị tính lãi suất thấp hơn, Mescher nói.
Kiểm tra tỷ giá của bạn ngay bây giờ tại LendingTree và xem các ưu đãi từ nhiều người cho vay.
Thời hạn ngắn hơn cũng có nghĩa là người cho vay đang buộc tiền của mình trong một khoảng thời gian ngắn hơn. Vì hầu hết các khoản thế chấp 15 năm ở mức cố định không thay đổi trong toàn bộ thời gian của khoản vay, người cho vay đang chịu rủi ro rằng lãi suất thị trường sẽ không tăng đáng kể trong những năm tới. Thế chấp 15 năm ít bị ảnh hưởng bởi tình trạng khó xử này hơn so với thế chấp 30 năm.
Nếu bạn lớn tuổi hơn và không muốn sống thêm 30 năm nữa, Mescher nói rằng bạn nên xem xét một khoản thế chấp ngắn hạn nếu bạn muốn để lại nhà cho con cái miễn phí và xóa nợ. Thế chấp 15 năm cho phép bạn trả hết nợ mua nhà nhanh hơn và tăng khả năng bạn sẽ sở hữu 100% căn nhà của mình trước khi bạn qua đời.
Tất nhiên, nếu bạn đang mua một ngôi nhà mà bạn không mong đợi sẽ sống đến cuối đời, thì điều này có thể không phải là điều đáng lo ngại. Nhưng ngay cả khi đó, bạn vẫn sẽ có thêm vốn chủ sở hữu trong ngôi nhà của mình với khoản thế chấp 15 năm nếu bạn quyết định bán nó trong những năm sau này.
Rueth cho biết đối với nhiều người đi vay, cuộc đàm phán thế chấp kéo dài 15 năm kết thúc với số tiền phải trả hàng tháng cao hơn đáng kể, đặc biệt là do giá nhà ngày càng tăng. Bà nói: “Khoản thanh toán cao hơn đồng nghĩa với việc chi tiêu ít linh hoạt hơn nếu bạn gặp khủng hoảng tài chính bất ngờ và lãi suất thấp hơn có nghĩa là lợi ích thuế tiềm năng thấp hơn.
Bạn cũng cần lưu ý rằng chi phí hàng tháng cho ngôi nhà của bạn không chỉ bao gồm khoản thanh toán thế chấp. Bạn cũng sẽ phải chịu các khoản thuế bất động sản, bảo hiểm, phí liên kết nếu bạn mua một căn hộ chung cư hoặc co-op, cũng như bảo trì và sửa chữa thường xuyên đối với tài sản. Thêm tất cả những khoản đó vào khoản thanh toán hàng tháng cao hơn yêu cầu của khoản thế chấp 15 năm, và bạn có thể nhanh chóng vượt quá số tiền của mình.
Cruz nói rằng từ kinh nghiệm của mình, hiếm khi người đi vay lần đầu đăng ký thế chấp 15 năm và đó là một lựa chọn phổ biến hơn để tái cấp vốn. Ông nói: “Một người đi vay thường sẽ đảm bảo một khoản vay thế chấp 15 năm sau khi họ đã sở hữu nhà trong vài năm và muốn đảm bảo mức lãi suất thấp hơn hoặc giảm một số năm so với khoản vay hiện có của họ.
Có một lý do chính đáng mà các khoản thế chấp 30 năm thường là lựa chọn phổ biến hơn cho các chủ nhà – chúng đi kèm với khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn và có thể cung cấp nhiều sức mua hơn. Mặc dù các khoản thế chấp 15 năm có một số lợi thế, đặc biệt là khi trả lãi tổng thể ít hơn, các khoản thanh toán hàng tháng cao hơn có thể khó nuốt đối với hầu hết người vay.
Tuy nhiên, nếu bạn kết thúc với khoản thế chấp 30 năm, bạn nên cố gắng trả thêm tiền cho khoản vay của mình mỗi năm nếu bạn có thể. Bạn có thể lập kế hoạch thanh toán tổng thể nhanh hơn hoặc chỉ cần thanh toán thêm bất cứ khi nào bạn có tiền. Dù bằng cách nào, những khoản thanh toán bổ sung đó sẽ giúp bạn tiết kiệm lãi suất, thanh toán thế chấp nhanh hơn và có khả năng mang lại cho bạn những điều tốt nhất của cả hai thế giới.
Tìm hiểu thêm về các khoản thế chấp 15 năm và xem các ưu đãi từ nhiều bên cho vay tại LendingTree.
Đang nghĩ đến việc tái cấp vốn? Đọc của chúng tôi 3 lý do không quá muộn để tái cấp vốn cho khoản thế chấp của bạn.
